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En unidades residenciales cualquiera podría montar bar, taller, etc. y se abriría paso el arriendo por días y por horas a través de “plataformas” y toda clase de terceros.
- La iniciativa introduciría en los conjuntos residenciales la “vivienda turística” sin condiciones mínimas, afectando gravemente a los residentes. Tugurización seudo hotelera.
- Además del seguro obligatorio existente sobre las zonas comunes, todas las unidades privadas desde el estrato 1 al 6, estarían obligadas a tomar seguros contra incendios y terremotos. También seguros para amparar, en áreas comunes, a todos los ocupantes y visitantes.
- El proyecto motiva expresamente a las asambleas de propietarios a condonar los pagos por concepto de expensas comunes, sentando “la cultura del no pago”.
- Caos en ciertas categorías de coeficientes (parqueaderos, terrazas, balcones, patios y parcelaciones) y cuotas de administración e incertidumbre respecto de los derechos adquiridos.
- Se crearía Un Consejo Nacional de Propiedad Horizontal con 1.123 integrantes (uno por cada municipio).
- Si se trata de avanzar en materia social, esta iniciativa ignora una necesidad urgente y evidente, como es sentar las bases hacia una propiedad horizontal exclusiva para la tercera edad.
La ciudadanía apenas está comenzando a conocer el proyecto de ley 205 de 2022 de la Cámara de Representantes, que se encuentra para su segundo debate en la plenaria de esa Corporación, tramitado a las volandas y con el más bajo perfil posible. Con él se desarticularía y afectaría gravemente la propiedad horizontal[1]l y especialmente la de carácter residencial.
Hemos tenido conocimiento de este proyecto gracias a la denuncia de la Dra. NORA PABÓN en su columna de EL TIEMPO del 2 de septiembre pasado en que pide su archivo. Posteriormente conocimos análisis extenso dirigido a la Cámara de Representantes elaborado por el abogado BENJAMÍN OCHOA M.[2] quien también considera que dada la multitud de fallas debe archivarse el proyecto.
Algunas de los reparos al proyecto son:
A.- LA LIBRE INICIATIVA ECONÓMICA, EN LAS PROPIEDADES HORIZONTALES RESIDENCIALES.
Este es uno de los cambios con profundo impacto social que pretende introducir el proyecto. Hasta ahora la ley 675 hace prevalecer en las unidades residenciales los valores propios de estas excluyendo usos distintos, limitando aquel concepto a las propiedades horizontales comerciales o mixtas. El cambio propuesto permitiría toda clase de negocios en las propiedades horizontales residenciales. Piénsese por ejemplo en los estratos 1-2-3 donde la necesidad presiona a muchos a sacar el mayor provecho posible del inmueble propio o arrendado, tener de vecino de piso un mercado, tienda, bar, taller etc., para no hablar de otros usos deplorables.
A la luz de la Constitución Política ¿debe prevalecer el mero interés económico individual de algunos, o la tranquilidad, seguridad, moralidad e higiene, que deben caracterizar las unidades residenciales? ¿Por qué dar vía libre a toda clase de negocios en esas unidades, cuando de lo que se trata allí, en lo fundamental, es proteger la familia y la infancia? ¿Querrían los señores Congresistas tener de vecino en su apartamento familiar un taller, tienda, expendio de licor, etc.?
B- LA TUGURIZACIÓN Y DESTRUCCIÓN DE LA TRANQUILIDAD Y MUCHO MÁS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL RESIDENCIAL.
Pero, además, se busca incorporar en el régimen de la propiedad horizontal residencial la mal llamada vivienda turística[3] o servicio de alojamiento y hospedaje, que ha venido operando allí de hecho, generando toda clase de conflictos. Esta situación anómala se da en las grandes ciudades y especialmente en todas aquellas turísticas, no solo a través de algunas aplicaciones, como Airbnb, sino también de toda clase de intermediarios, muchas veces inescrupulosos, que ofrecen servicios de alojamiento masivo por muy corto tiempo, casi siempre por día y hasta por horas (como la aplicación Byhours)[4] como está sucediendo en apartamentos y otras formas de propiedad horizontal residencial, llegando al extremo de “desmembrar” estos inmuebles alquilando o subalquilando piezas y hasta camas.
Por si todo lo anterior fuese poco, se pretende institucionalizar que las propiedades horizontales residenciales puedan ser operadoras o administradoras directas de unidades privadas destinadas a “vivienda turística” propiciando así además un grave conflicto de intereses, en el que el interés primordial de la administración pasaría a ser el negocio “turístico” y la “motelería” en contra de los residentes del conjunto o edificio.
Se trata de si se pone freno o no, al creciente ejercicio abusivo de la libertad individual, del derecho de propiedad “a secas” y de una pretendida igualdad que viene afectando en todas partes la tranquilidad, el derecho a la intimidad de las familias y de los individuos en su sitio de residencia y muy especialmente de los menores de edad y de los ancianos.
Los derechos fundamentales frente al caso
El derecho de propiedad no es absoluto. Tiene una función social que implica obligaciones y la actividad económica tiene sus límites en el bien común. La empresa también tiene una función social que implica obligaciones y la libertad económica será delimitada por el legislador cuando lo exija el interés social.
La convivencia, la protección integral y la intimidad personal y familiar, la protección integral de los niños como deber del Estado, la protección de las personas de la tercera edad y el derecho a la vivienda digna, todos ellos consignados en la Constitución y reiterados en la ley de propiedad horizontal y en el mismo proyecto de ley, son principios fundamentales y valores ante los cuales, los de carácter económico deben ceder cuando entren en contradicción con ellos, contradicción que cualquiera que conozca la vida cotidiana de los millones de personas que habitan las propiedades horizontales residenciales, puede observar a primera vista.
Quien adquiere un bien en una propiedad horizontal residencial sabe de antemano que allí viven o van a vivir familias, integradas no sólo por la pareja, sino también por niños, adolescentes y ancianos. Saben que el hogar debe ser el primero y último refugio de todo ser humano. Que el hogar es la primera escuela. Que es un santuario que no puede quedar expuesto a la mal llamada “vivienda turística” y ahora hasta a la “motelería”, verdaderas tugurizaciones de la hotelería, donde nadie sabe quiénes y cuántos y durante qué tiempo van a estar como sus vecinos, sin ningún control posible de su conducta.
También, todos sabemos que la verdadera actividad turística está regulada en el ámbito comercial y exige unas condiciones mínimas, una infraestructura, una administración y unos servicios mínimos, que nunca se pueden garantizar en esa tugurización seudo hotelera, verdadera competencia desleal con el turismo institucional y evasora de impuestos incluido el de ICA.
Las propiedades horizontales residenciales se encuentran actualmente inermes para controlar esas prácticas invasivas. Los administradores, consejos de administración y comités de convivencia por su misma naturaleza y ante el garantismo de los procedimientos disciplinarios y de amigable composición regidos por el debido proceso, se encuentran incapaces de afrontar la avalancha de “turistas de fin de semana”, moteleros”, inmigrantes masivos de paso y otros personajes que llegan a las agrupaciones residenciales incurriendo a menudo en todo tipo de situaciones anómalas, por decir lo menos, deteriorando la vida de las comunidades, afectando la formación de niños y adolescentes, el reposo de los ancianos, sembrando zozobra, intranquilidad e inseguridad, y a la pocas horas, o al otro día o unos después, desaparecen sin asumir responsabilidad alguna y sin tener como exigírselas.
Cuando existe tensión entre aquellos derechos y libertades económicos y estos principios y valores, especialmente si son fundamentales como el caso que nos ocupa, aquellos deben ceder ante estos.
C.- EL PARAÍSO DE LAS ASEGURADORAS
Este es otro de los muchos puntos polémicos del proyecto que pareciera diseñado en interés económico exclusivo del gremio asegurador.
La norma actual faculta (podrán, dice)tomar póliza para cubrir exclusivamente los riesgos de terremoto e incendio, haciendo obligatoria tal medida solamente respecto de los bienes comunes. En la práctica actual, un altísimo porcentaje de las copropiedades incluidas casi todas las de los estratos bajos, no toma esta póliza obligatoria por escasez de recursos o porque la consideran innecesaria, sin que exista medida alguna para forzarlas a tomarla[5].
Los nuevos seguros obligatorios propuestos en el proyecto son de un impacto hasta ahora no analizado. En efecto:
- Se pretende amparar la reconstrucción total ya no solo de los bienes comunes, sino además todas las unidades privadas (apartamentos, locales, bodegas, etc.,) de la copropiedad. ¿Cuánto cuesta esto? ¿Quién asumirá el costo del seguro de toda la copropiedad incluidas todas sus unidades privadas? ¿Cómo obligar a todos los copropietarios, desde el estrato 1 al 6, a pagar la prima de esos seguros? ¿Comprende también los muebles y enseres?
- Igualmente se impone otro seguro nuevo a “aquellos” (sin que haya claridad de quienes son “aquellos”) parece que a todas las propiedades horizontales, “… pólizas de seguros para cubrir los riesgos que se puedan generar a ocupantes o visitantes en áreas comunes…” y sin que se diga respecto de qué riesgos.
- Además, se impone para todas las copropiedades cuando sean administradoras de servicios de alojamiento un nuevo seguro de responsabilidad contra daños a huéspedes y terceros en caso de alojamiento turístico. Ampararía “… como mínimo contra los riesgos de muerte, incapacidad permanente, incapacidad temporal, lesiones, daños a bienes de terceros y gastos médicos…”.
Todo ello, “claro”, “bueno”, “bonito” y “barato”, ¿verdad?
Convertir a Colombia en el paraíso de las aseguradoras a costa de toda la población siempre escasa de recursos económicos, nos lleva a preguntarnos: ¿está la población colombiana en condiciones de asumir los costos de esos seguros?, el Estado a hacerlos efectivos después del fracaso del seguro obligatorio sobre las áreas comunes? y las aseguradoras de ofrecerlos y prestarlos?
Pensemos en lo que está pasando, no solo con el actual seguro “obligatorio” de los bienes comunes contra terremoto e incendio (tomado sólo por el 1.8% de las unidades de las propiedades horizontales como ya dijimos), sino además por ejemplo con el SOAT y con el improvisado seguro que deben cubrir los CDA (ley 2283).
¿Cómo se puede imponer en la ley un nuevo seguro sin indicar qué riesgos cubre? ¿Qué lobbystas están “colando” esta clase de “micos” en los proyectos de ley? ¿Señores aseguradores, qué seguro les falta por inventar e imponernos? Señores parlamentarios, ¡consulten la realidad del pueblo colombiano ante de proponer tamaños despropósitos!
D.- LA CULTURA DEL NO PAGO Y LA CONDONACIÓN DE DEUDAS.
Las normas se hacen para cumplirlas. Consagrar en una ley expresamente que la asamblea pueda condonar el pago de las expensas o cuotas de administración es introducir como seudo regla la cultura del no pago, generar inseguridad financiera y establecer el oportunismo politiquero para exonerarse de sus obligaciones propiciando toda clase de malestar y conflictos y desestímulo para los que sí cumplen.
Como hasta ahora, no sólo en la propiedad horizontal sino en toda clase de actividad económica, cuando se presenta mora en el pago de las obligaciones, lo prudente es que quien vaya a representar al acreedor sea investido de las facultades de transigir y conciliar, lo cual no es necesario incorporarlo en la ley de propiedad horizontal, toda vez que ello corresponde al otorgamiento del poder para actuar.
E.- LOS CAMBIOS EN LOS COEFICIENTES, ALTERACIÓN DE LAS CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN Y DE LOS DERECHOS ADQUIRIDOS
El proyecto busca modificar la naturaleza de algunos bienes y la forma de calcular los coeficientes sin verdadero motivo, alterando no sólo la representatividad en las asambleas en ciertos temas, sino además modificando la forma de calcular las cuotas de administración, ordinarias y extraordinarias, asunto sumamente sensible, pareciendo que se aplicaría a todas las propiedades horizontales, presentes y futuras, sin dejar claramente consagrada la protección de las situaciones consolidadas (derechos adquiridos). Veamos esta problemática:
1) Bienes comunes de uso exclusivo. Se busca eliminar de la legislación esta categoría. Por lo tanto, terrazas, balcones y patios serían bienes privados a computar dentro del respectivo coeficiente a la par con las áreas cubiertas. Nada se dice de preservar los derechos adquiridos en los actuales inmuebles, en cuanto a la naturaleza de esos bienes, ni de no alterarles sus coeficientes.
Con este cambio se desestimula la existencia de tales categorías de bienes (zonas libres, espacios verdes, etc.) que mejoran la calidad de vida, privilegiando, por fuerza de los costos de adquisición y de sostenimiento, la inexorable proliferación de meros “cajones” cubiertos.
2) Parqueaderos. Pareciera que se busca consagrar una excepción a lo antes dicho, cuando afirma que los parqueaderos “… podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo…”. Pero en la práctica es imposible aplicar lo de “… siempre que exista proporción de uno a uno…” con lo cual se está diciendo que, para poder asignar el uso exclusivo de parqueaderos (bienes comunes) a los propietarios, debe asignarse igual número de parqueaderos a todos y cada uno de los copropietarios (0, 1, 2, o más parqueaderos por apartamento o local) independientemente del número total de parqueaderos y del tamaño y características del apartamento o local. Igualitarismo tosco, inoperante e inequitativo, toda vez que el número de parqueaderos a asignar debe corresponder al tamaño y características del apartamento o local y a la cantidad de parqueaderos disponibles, asunto que compete al constructor y al adquirente, asignando en lo posible al menos uno a cada unidad.
Pero en cuanto al cálculo del coeficiente de parqueaderos y depósito no existe en el proyecto una tarifa única igual para calcularlos como ha venido operando hasta ahora, sino que “… se podrá ponderar los factores de área privada y destinación…” con lo que se generaría toda clase de tratos diferentes, de inseguridades jurídicas, conflictos e inequidades al calcular estos coeficientes, máxime que no se precisa que quedan a salvo los derechos adquiridos.
3) Las parcelaciones. No siendo las parcelaciones propiedades horizontales (edificios ni unidades inmobiliarias cerradas), atendiendo a sus peculiaridades, la ley 675 les permitió acogerse parcialmente a este régimen. El proyecto de ley no altera expresamente esa situación y en el único punto en que se ocupa de las parcelaciones es en el referente a los coeficientes para indicar que “… se calculará sobre el área total privada del lote, sin distingo del área privada cubierta.”. Es desacertada y discriminatoria esta propuesta por las siguientes consideraciones:
a.- Las parcelaciones, que ahora denomina también lotes campestres[6], han existido siempre en el ámbito del derecho civil. Fue la ley 675 la que les dio un soporte legal nuevo permitiéndoles acogerse parcialmente al régimen de propiedad horizontal “… en todo cuanto les sea aplicable…”
b.- Ahora, en el proyecto, sin incluirlas expresamente en el régimen de la propiedad horizontal, se las obliga exclusivamente a regirse por este en lo atinente a los coeficientes.
c.- Las parcelaciones agrícolas, es decir, aquellos lotes de terreno destinados a la producción agropecuaria se han regido por el derecho agrario y nada tienen que ver con las “parcelaciones o lotes campestres” a que se refieren la ley 675 y el proyecto, en aquellas prima el interés económico, la producción, y lo determinante es la extensión del lote; en estos el ambiente ecológico (zonas verdes) que se debe preservar, es de especial importancia.
d.- De tal manera que en las “parcelaciones o lotes campestres”, las zonas verdes no tienen connotación de negocio, aún más tienen vocación de servicio ecológico a toda la comunidad. Lo que debe tenerse en cuenta para fijar las expensas (coeficiente) como en todas las propiedades horizontales residenciales, si se quiere generalizar, es el área construida.
e.- – Entre mayor sea el área construida más servicios debe prestarle la comunidad, más personas tendrá que atender, más servicios públicos suministrar, más controles de personal, etc. A contrario, en cuanto los lotes tengan más áreas verdes, mayor beneficio recibe la comunidad por la calidad del ambiente, y más costos para el propietario derivados de impuesto predial, servicios de jardinería y otros.
f.- Pretender imponer ese criterio de fijación del coeficiente a las parcelaciones (por el área del lote), sería un trato discriminatorio, ya que en las demás propiedades horizontales residenciales se fija por el área construida y desestimular la función ecológica en ese tipo de unidades de recreo, privilegiando en ellas el “cemento” sobre las zonas verdes, sin justificación alguna, propiciando en ellas más densidad de construcción y fraccionamientos de ese tipo de unidades.
g.- Pero, además, se les da, un doble trato discriminatorio porque de contera para ellas el proyecto no permite que para sus áreas libres (aquí zonas verdes) se calcule su coeficiente con un “factor de ponderación” como si para las demás propiedades horizontales. ¿Por qué ese castigo adicional?
Además, nótese que no se dejan a salvo los derechos adquiridos, exponiendo a las parcelaciones actualmente existentes a graves conflictos jurídicos respecto a formas diferentes de calcular los coeficientes existentes hasta ahora.
F.- OTRAS INCONSISTENCIAS INACEPTABLES
Son muchas más, que se expresan en el documento que obra en la Gaceta del Congreso 1245 y que se menciona al comienza de este artículo. Por ejemplo:
1) Embrollo y confusión entre Reglamento de Propiedad Horizontal, el Comité de Convivencia y el Manual de Convivencia.
2) Reglamentarismo inaceptable.
3) Confusión terminológica
4) Definiciones inapropiadas
5) Imponer un requisito adicional de procedibilidad que obstruiría la solución de conflictos
6.- Debilitar el rol del administrador y confusión en cuanto a su designación, y para rematar
7) Exotismo demagógico. Por ejemplo, según el artículo 99 del proyecto, se crearía el Consejo Nacional de Propiedad Horizontal. En él tendría asiento un representante de cada consejo municipal o distrital de propiedad horizontal: 1.123 según Google. ¿Dónde sesionaría, cómo y para qué? y ¿quién asumiría su costo económico e implicaciones políticas?
G.- ALGUNOS TEMAS DE ESPECIAL IMPORTANCIA NO DESARROLLADOS EN EL PROYECTO.
Se deja de regular temas de gran importancia, actualidad e implicación, como son:
- La propiedad horizontal exclusiva para la tercera edad. El envejecimiento de la población es un hecho notorio y en ascenso. Este tipo de personas en su vejez, a menudo en soledad, requieren espacio y trato especiales. Comencemos a hacer realidad su protección constitucional.
- Dejar claramente protegidas en las nuevas normas las situaciones jurídicas consolidadas (derechos adquiridos) frente a nuevas reglas en materia de coeficientes y bienes comunes de uso exclusivo, entre otros, las que se aplicarían exclusivamente a las nuevas propiedades horizontales, y
- Ajuste constitucional. Adecuar la ley 675 a las diversas sentencias de constitucionalidad proferidas, como por ejemplo al “principio de una persona un voto” (sentencia C522-02), y
- Legislar en el ámbito del derecho comercial el “hospedaje o alojamiento turístico” como una nueva categoría de copropiedad especial, yendo más allá del artículo 1192 del C. de Co. y 21 de la ley 2068 de 2020.
[1]Su cobertura e impacto permanente serían de enorme magnitud. Por ejemplo en diciembre de 2022, existían en Bogotá 1.9 millones de copropiedades y en Medellín 820.000.(Ver Periódico El Tiempo 21 de septiembre de 2023, pág. 1.5) La tendencia, a la vuelta de pocos años, será inexorablemente a vivir bajo el régimen de propiedad horizontal la mayoría de las unidades residenciales y muchas industrias, comercios y servicios.
[2] Ver Gaceta del Congreso No. 1245 del 12 de septiembre pasado.
[3] “Vivienda”, es el lugar donde se vive, el lugar de asiento. Donde se reside (sentido de duración). mientras que “turismo” es actividad de viaje, de lo pasajero. Mal puede por ende hablarse de lugar duradero-pasajero.
[4] ¿Quién y para qué, alquila por horas: una habitación de hotel, o un apartamento, o una pieza dentro de estos?, práctica esta que se ha “popularizado” a raíz de la pandemia y del cierre de moteles. Ver, por ejemplo, periódico El Tiempo, 3 de septiembre 2023, pág. 4.1.
[5] Según FASECOLDA a fines de 2022 sólo el 1,8% de las propiedades horizontales tomaba ese seguro “obligatorio” sobre las zonas comunes. (ver Diario el Tiempo del 21 de septiembre de 2023, página 1.6
[6] Un caso más de deplorable “técnica” legislativa